房屋貸款
還沒繳清,可以把房屋賣掉嗎? 要如何賣呢?首先,貸款中的房屋是可以買賣的,但由於貸款中的房屋所有權會被標記"房產抵押",所以跟正常的買賣房屋要多一些步驟。具體的操作方式和步驟也可以依據雙方的情況選擇而定。但幸福貸款還是建議大家,房屋在交易之前最好先把貸款付清。這樣交易的流程就更簡單且迅速,也能讓買方更安心。

買房流程

步驟1:簽約

買賣雙方談妥成交金額後,就會簽定買賣契約,接下來是履約保證的部分,代書與雙方會透過第三方的建經公司或銀行保管所有的金流,所有的買賣價金都會先保留在第三方「履約專戶」中,包括如頭期款、完稅款、用印款、交屋款及各項相關費用都是由履約專戶來統一保管,在交屋完成前雙方都無法從這專戶中拿走任何錢,價金會由第三方來全程管理,這樣的機制可以確保買賣的安全,也可防止詐騙、甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況。

步驟2:用印
用印顧名思義就是跟印章有關,簽約3至5天後,雙方協調用印的時間於增值稅申報書契稅申報書所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。但用印時除了印章還需要攜帶印鑑證明,印鑑證明也就是印鑑的證明文件,代表本人同意做房屋買賣的用途。印鑑證明需要到戶籍地的地政事務所申請,申請時須攜帶身分證及印鑑章才能辦理,把印鑑章和印鑑證明交給代書後,買方就必須支付用印款,用印款一樣匯款至履約專戶。

步驟3:完稅
稅單核發後,代書會通知買賣雙方繳稅的時間和地點,對保完成後代書就會向稅務機關報稅,房屋移轉時買方需支付契稅賣方則須支付土地增值稅,完稅是為了要過戶,雙方名下都不能欠稅才能過戶,而代書也會通知雙方的稅金是多少,簽收完稅款,接著過戶。

步驟4:過戶

過戶,也就是房屋所有權的轉移,過戶完成後就準備交屋,但大部分的屋主房貸都未繳清,這時就需要了解剩多少貸款,這部分在解決未繳房貸的三種方式​有詳細的說明。


步驟5:交屋

請把握以下四個重點就行

現場檢查屋況
就是依當初契約內容逐項檢查屋況,是不是跟之前看到的情況一樣,例如:漏水、物內瑕疵、屋內的雜物清除、承諾留下的家具或家電是否都在、鑰匙確認等等,假如發現瑕疵可依民法 負起瑕疵擔保責任做修復;若是交屋後發現的瑕疵,必須能提出證據證明是交屋前的瑕疵,也可依民法處理。

產權正確性
如透過地政士會將完成過戶的房地產權狀、完稅證明、繳費收據,並核對上面身份是否相符。

費用是否繳清
水電費、房屋稅、地價稅、電話費、網路、第四台、瓦斯費用、大樓管理費等是否已繳交。

交付土地、房屋登記謄本
交屋時代書會申請最新的土地、建物登記謄本交給買方,確認原本買方的土地或房屋各項權利已經塗銷,賣方也一併把鑰匙交給買方,完成所有的點交。

解決未繳房貸的三種方式

用買方的首付款繳清剩餘貸款

如果買方是全款買房,就可以直家拿他的錢去還掉貸款,然後過戶。

代償
代償會在「過戶」的階段由買方處理,簡單來說,買方取得房屋所有權,並向銀行辦妥設定,買方的銀行就會撥款把賣方的貸款繳清,然後把這筆新的貸款轉移至買方

利用銀行貸款來繳清剩餘貸款
可以透過汽車貸款信用貸款扣繳憑單貸款等各類型貸款來繳清,如果不是很了解自己可以辦什麼貸款,可以詢問幸福貸款。

 

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